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2024-04-15
“如果市場(chang)有一些好(hao)的(de)跡象，世聯行是有能(neng)力可(ke)以(yi)抓住。世聯行從來(lai)沒用躺平(ping)過，也沒有任何躺平(ping)的(de)意思。”
觀點網 業(ye)績會后，有(you)投(tou)資人感慨：“像朱敏這樣謙遜(xun)、親和的管理層(ceng)已經(jing)少(shao)之又少(shao)了。”
4月12日，世聯(lian)行在(zai)深(shen)圳羅(luo)湖(hu)的總部召開業績說明與交流會(hui)。
這次業績會雖然陳勁松沒能(neng)出席，但主(zhu)要管理層、大股東代表以(yi)及各(ge)個(ge)業務線負責人均到場解答投資(zi)者的相關疑(yi)問。
對(dui)于2023相對(dui)承壓的業(ye)績表現，世聯行總經理(li)朱敏在業(ye)績會中(zhong)(zhong)向(xiang)各位投資(zi)者致以歉意，并坦言過去一年公(gong)司及(ji)管理(li)層一直(zhi)處(chu)于深刻的愧(kui)疚(jiu)之中(zhong)(zhong)。
市場溫度
“春江水暖(nuan)鴨先知”，代理服(fu)務機(ji)構一(yi)直對市(shi)場溫度最為敏感(gan)。但過去(qu)的2023年，世聯行以“過于樂(le)觀”總結(jie)市(shi)場及企業自身。
最新(xin)的財報中(zhong)，世聯行(xing)指出，公司對2023年上半年市場回(hui)暖的期望仍(reng)過于(yu)樂觀，在某(mou)些(xie)行(xing)動上還是不(bu)甚堅決和迅速。
2023財報顯示，世聯行實現營(ying)業收入33.73億元(yuan)(yuan)，同(tong)比下降15.23%；歸屬于上市(shi)公司股東的凈利(li)潤為虧(kui)損2.96億元(yuan)(yuan)，同(tong)比增長(chang)14.4%，錄得減虧(kui)0.49億元(yuan)(yuan)。
觀點新媒(mei)體了解到(dao)，2023年(nian)的(de)虧(kui)損是世聯行上市15年(nian)里首次出現連續(xu)三年(nian)虧(kui)損，也是唯一虧(kui)損的(de)三年(nian)，主要(yao)是受到(dao)減值(zhi)的(de)影(ying)響所造(zao)成(cheng)。
期(qi)內，世聯行實現(xian)計(ji)提(ti)減(jian)值金額約為2億(yi)元(yuan)，對歸母凈利(li)潤(run)影響為1.74億(yi)元(yuan)，相較2021年(nian)(nian)同期(qi)的14.36億(yi)元(yuan)降(jiang)幅明(ming)顯。計(ji)提(ti)減(jian)值對世聯行的利(li)潤(run)表(biao)現(xian)影響在逐年(nian)(nian)下降(jiang)，也意味著近年(nian)(nian)來的計(ji)提(ti)減(jian)值是相對充分的。
除了計提(ti)充分(fen)之外(wai)，世聯(lian)行也在積極調(diao)整(zheng)企業經營策略(lve)，力求減虧、降虧，早日實現(xian)企業經營業績的回正。
董秘吳惠明于(yu)業績匯報中指：“2023財(cai)年，針對市場(chang)環境(jing)變化(hua),世聯(lian)行積極進行業務(wu)重組、組織架構(gou)調(diao)整等措施降本增(zeng)效(xiao)，期內實現財(cai)務(wu)費用大(da)幅減少(shao)，增(zeng)加當期利潤。”
值得(de)一提的是，雖然世聯行當下面(mian)臨連(lian)續虧損的局面(mian)，但經營性現金流(liu)仍(reng)保(bao)持著正向流(liu)動，2023年錄得(de)4.48億元(yuan)。
得益于催收方面的(de)部(bu)署(shu)，期(qi)內世聯行銷售商品(pin)提供(gong)勞(lao)務(wu)收到的(de)現金占營(ying)業收入的(de)比例(li)為115.73%，達到了(le)歷史新高。
應收賬(zhang)(zhang)款方面(mian)，2023年末，世聯(lian)行應收賬(zhang)(zhang)款的(de)賬(zhang)(zhang)面(mian)余額是22.95億，累計(ji)減值比例是達到了50.31%，目(mu)前僅存的(de)賬(zhang)(zhang)面(mian)價(jia)(jia)值為(wei)8.11億。其中期內針對風(feng)險客(ke)戶(hu)的(de)按單(dan)項計(ji)提壞賬(zhang)(zhang)準(zhun)備的(de)應收賬(zhang)(zhang)款13.45億，減持比例已經高達93.16%，賬(zhang)(zhang)面(mian)價(jia)(jia)值已經不到一個億，至(zhi)9200萬元(yuan)。
今年1月(yue)，隨著中國(guo)恒(heng)大正式走(zou)向清算，世聯行(xing)追回恒(heng)大全部債務(wu)及款項的壓力(li)再(zai)次加(jia)劇。因(yin)此(ci)，在本報告期中，世聯行(xing)對恒(heng)大的應收賬款加(jia)大了5%的減值(zhi)，累積(ji)減值(zhi)比例已達95%。
截至(zhi)2023年末(mo)，世聯行對恒大的應收(shou)款項總額合(he)計12.27億(yi)元(yuan)，其中應收(shou)賬(zhang)款11.92億(yi)元(yuan)，壞(huai)賬(zhang)準備(bei)11.32億(yi)元(yuan)，賬(zhang)面價值(zhi)僅(jin)存留0.6億(yi)元(yuan)。
吳惠明坦言，雖(sui)然(ran)公司對恒(heng)大(da)所有的應收款項均(jun)提(ti)起了全面(mian)訴(su)訟(song)，目前已(yi)判決規模300多(duo)宗。雖(sui)然(ran)絕大(da)多(duo)數訴(su)訟(song)都獲得勝訴(su)，但是實際執行(xing)起來難度(du)較(jiao)大(da)。
“前車”恒大
連續三年虧(kui)損之后，投資(zi)者最關心的還是企業未來是否會面臨的“披星戴(dai)帽”，甚至退市局面。
以往的(de)業(ye)績交(jiao)流會中(zhong)，投資(zi)機構研究(jiu)人(ren)士是(shi)發問主力。而本次業(ye)績會，個人(ren)投資(zi)者不再“寡言”，與(yu)管理層(ceng)充分交(jiao)流。
會上，一(yi)位長期且大額(e)持有世聯(lian)行(xing)股(gu)票(piao)的投資者，在退市風(feng)險、計(ji)提(ti)減值(zhi)以及客(ke)戶風(feng)控三方(fang)面發問。
2023年(nian)12月，滬深交易所(suo)發布最新(xin)的(de)退市規則征求意見稿內容顯示，其中新(xin)增(zeng)“扣非前后凈(jing)利潤孰低者為負值且營業收入低于1億元(yuan)”的(de)組合型(xing)退市指標(biao)，取消單一凈(jing)利潤為負值和(he)營業收入低于1000萬元(yuan)的(de)指標(biao)。
對于公司連虧三年后的退市風險，世(shi)聯(lian)行董秘吳惠明(ming)指(zhi)(zhi)出(chu)，在財務類退市指(zhi)(zhi)標中，世(shi)聯(lian)行基本沒有(you)強制(zhi)退市的風險，請(qing)各位投資(zi)人放心。
朱敏(min)則是在會中向投(tou)資人保(bao)證，世聯行從來沒用(yong)躺平過，也沒有任何躺平的意(yi)思。
她(ta)坦言：“說實(shi)(shi)話，我(wo)們(men)壓力特別(bie)大(da)。過去的時(shi)間里，公(gong)司做了成(cheng)本方面的優化，包括對無效市場份額(e)的投資收縮、人員的優化、戰線(xian)的收緊，目的是為了讓自(zi)身(shen)資源(yuan)實(shi)(shi)現聚焦，能夠在利潤(run)上產生一些(xie)正向(xiang)收益(yi)。”
由(you)于世聯(lian)行的計(ji)提減(jian)值(zhi)金(jin)額集中(zhong)在大交易業務中(zhong)，因(yin)此關(guan)于減(jian)值(zhi)及風控的問題則是(shi)由(you)世聯(lian)行大交易運營管理中(zhong)心(xin)總經理肖建龍回答。
“世聯行當期的(de)(de)經營(ying)是(shi)有(you)利潤的(de)(de)，只不過受到近年來房地產企(qi)業集中式暴雷帶來的(de)(de)計提減(jian)值承壓較大。后續減(jian)值充分后，公司有(you)望走出這波行情影響。”
面對當下的風險，肖建(jian)龍指出(chu)，目前前十(shi)大客(ke)戶基(ji)本上以國企為主(zhu)導，涵蓋中建(jian)、保利、華發(fa)、建(jian)發(fa)、中鐵以及(ji)萬科等，后(hou)續履約(yue)的執行都(dou)在盡力防(fang)范風險，防(fang)止“恒大前車”再次發(fa)生。
觀(guan)點(dian)新媒體觀(guan)察到(dao)，由于世聯(lian)行作為最貼近房地產行業(ye)一線(xian)的(de)服務(wu)機構，投資人也(ye)紛(fen)紛(fen)提問世聯(lian)行對(dui)于2024年的(de)房開市場走勢判研。
無論是總經(jing)理(li)(li)朱敏(min)還是大交(jiao)易運營(ying)總經(jing)理(li)(li)肖建龍(long)，對于(yu)行業(ye)形(xing)勢的(de)(de)判(pan)研均給出(chu)“難以判(pan)斷，不敢判(pan)斷”的(de)(de)結論，但仍認為行業(ye)存在機遇。
朱敏介紹道，去(qu)年下(xia)半年的房(fang)地產市場再次發生了(le)較大(da)變化(hua)，比預期的更加糟糕。實際上，在去(qu)年“小(xiao)陽春”行情中，世(shi)聯行的表現還是(shi)不錯的。
“在那個階(jie)段，對于中國房地產的(de)市(shi)場和政(zheng)策上是做(zuo)了(le)積極樂觀的(de)判斷(duan)(duan)，后(hou)來的(de)市(shi)場走勢與判斷(duan)(duan)出現了(le)較大偏(pian)差，公司收(shou)入(ru)與收(shou)益產生了(le)特別大的(de)變化(hua)，深感(gan)歉(qian)意。”
她續指，對于(yu)2024年的(de)市場走(zou)勢(shi)，實(shi)話說難(nan)以判斷(duan)，不敢判斷(duan)。從今年開年到現在(zai)，世(shi)聯行對于(yu)市場的(de)情況一直保持著非常(chang)謹慎的(de)態度，去安排經營計劃。
據了解，代理(li)業務產(chan)生于“分散(san)”的(de)市場(chang)格局，市場(chang)越(yue)(yue)(yue)不成熟、供應(ying)端越(yue)(yue)(yue)分散(san)，對(dui)(dui)專業機構的(de)依賴程(cheng)度就(jiu)越(yue)(yue)(yue)高(gao)(gao)。隨著行業的(de)發展，開發商市場(chang)占有率越(yue)(yue)(yue)來越(yue)(yue)(yue)高(gao)(gao)，自建銷(xiao)售渠道及案場(chang)服(fu)務的(de)完善，對(dui)(dui)世聯行代理(li)業務也有所擠壓(ya)。
朱敏認為，在行業格(ge)局動蕩的當下(xia)，又開始出現很(hen)多企業沒辦法自建營銷(xiao)團(tuan)隊以及設計團(tuan)隊，此時外包的業務增量(liang)開始浮(fu)現機(ji)遇。
“世(shi)聯(lian)行是(shi)以(yi)營銷服務(wu)出(chu)身的，當下(xia)希望抓(zhua)住機會，以(yi)專業(ye)化(hua)的能力適應(ying)行業(ye)變化(hua)趨勢。”
業績交(jiao)流會結束之后，朱敏握手(shou)告(gao)別各(ge)位參會投(tou)(tou)資(zi)者，并向那(nei)位長期持(chi)股的投(tou)(tou)資(zi)人再(zai)次道歉。
以下為世聯行2023年度業績發布會問答實錄（節選）：
現場提問：2024的市場判斷與代理業務“重啟增長”節點的判研是什么？
朱敏：去(qu)(qu)年下半(ban)年的房地產(chan)市場再(zai)次發生了較大變(bian)化(hua)，比我們(men)預期的更加糟(zao)糕。實際上，在去(qu)(qu)年“小陽春”行(xing)(xing)情(qing)中，世聯行(xing)(xing)的表現(xian)還是不(bu)錯的。
在那個階段，對(dui)于中國房地產(chan)的(de)市場和政策做了(le)積極樂觀(guan)的(de)判斷(duan)，后(hou)來的(de)市場走勢與(yu)判斷(duan)出現了(le)較大(da)偏差(cha)，公(gong)司的(de)收入(ru)與(yu)收益產(chan)生了(le)特(te)別大(da)的(de)變(bian)化，深感歉(qian)意。
對于(yu)(yu)2024年(nian)(nian)的(de)市(shi)場(chang)走勢，實話說難以判斷(duan)，不敢判斷(duan)。從今年(nian)(nian)開(kai)年(nian)(nian)到(dao)現在，世聯行對于(yu)(yu)市(shi)場(chang)的(de)情況一直保持著非(fei)常謹(jin)慎的(de)態度去安排經營(ying)計(ji)劃。
代理(li)重返(fan)增(zeng)長(chang)基(ji)于(yu)市場(chang)(chang)表現。代理(li)業(ye)務產生于(yu)“分散市場(chang)(chang)”，市場(chang)(chang)越(yue)(yue)(yue)不成熟、供應端越(yue)(yue)(yue)分散，對專業(ye)機構的(de)依賴程度就(jiu)越(yue)(yue)(yue)高。隨著行(xing)業(ye)的(de)發(fa)展，開發(fa)商市場(chang)(chang)占有(you)率越(yue)(yue)(yue)來越(yue)(yue)(yue)高，自建銷售渠道及(ji)案場(chang)(chang)服務的(de)完善，對公(gong)司代理(li)業(ye)務也(ye)有(you)所擠壓。
在行業(ye)格局動蕩(dang)的(de)當下，又開始(shi)出現(xian)很多企業(ye)沒辦法自建營銷團(tuan)隊以及設計團(tuan)隊，此(ci)時外包(bao)的(de)業(ye)務增量開始(shi)浮現(xian)機遇(yu)。
世(shi)聯行是以營銷服務出身的，當下希望抓住機會(hui)，以專業化的能力適應(ying)行業變化趨勢。
現場提問：2024年業績回正空間以及有哪些預期？
朱敏：說實話，我們壓力特(te)別大(da)。過去的時間里，公司(si)做了成本方面的優化包(bao)括對無效市場份額的投資(zi)收(shou)縮(suo)，讓(rang)自身資(zi)源實現聚焦，能夠產生一些正向收(shou)益(yi)。
從當今市場(chang)格局上看，同(tong)行(xing)數量明顯減(jian)少，世(shi)聯行(xing)是服務市場(chang)的機構，對市場(chang)變(bian)化的敏感(gan)度較(jiao)高。如果市場(chang)有一些好(hao)的跡象，世(shi)聯行(xing)是有能力(li)可以抓(zhua)住。
世聯行從來沒用躺(tang)平(ping)過，也沒有任(ren)何(he)躺(tang)平(ping)的(de)意思。
現場提問：連續虧損三年，公司未來是否面臨強制退市的局面？
吳惠明：ST的(de)事(shi)情，也是當下投資者最為(wei)關心(xin)(xin)的(de)問題。以前交易所的(de)確有著(zhu)連續幾年虧(kui)損觸發強制退(tui)市的(de)規定，根(gen)據最新的(de)監管政策在(zai)財(cai)務(wu)類退(tui)市指標中，世聯(lian)行基本沒(mei)有強制退(tui)市的(de)風險，請各位投資人放心(xin)(xin)。
投(tou)資(zi)人說的(de)很對，我們(men)的(de)業務還需要繼續提升(sheng)、努力，今年會努力實(shi)現大家希望的(de)目(mu)標。
現場提問：大交易業務中的代理銷售已經“踩坑”恒大，未來服務客戶仍有風險尚存，公司是否有繼續做該業務的必要？
肖建龍：總的(de)來(lai)說，世聯行(xing)及其大(da)交易業務(wu)當(dang)期的(de)經營是有利潤(run)的(de)，只不過受到近年來(lai)的(de)房地產企(qi)業集中式暴雷(lei)，尤其是2021財年恒大(da)暴雷(lei)帶來(lai)的(de)計(ji)提減(jian)值承壓較大(da)。
之前(qian)向董事會匯報中，大(da)交易(yi)業務(wu)目前(qian)前(qian)十(shi)大(da)客戶基本上以(yi)國企為主(zhu)導，涵蓋中建(jian)、保(bao)利、華發、建(jian)發、中鐵以(yi)及(ji)萬(wan)科(ke)等等。
撰文：
審校：徐耀(yao)輝
2024-04-15
